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Los apartamentos podrían ser el próximo negocio inmobiliario en dificultades Los apartamentos podrían ser el próximo negocio inmobiliario en dificultades

Economía

Los apartamentos podrían ser el próximo negocio inmobiliario en dificultades

Este puede parecer un buen momento para poseer edificios de apartamentos.

Para muchos propietarios, este es el caso. Los alquileres se han disparado en los últimos años debido a la escasez de viviendas en gran parte del país y a la alta inflación.

Pero un número creciente de propietarios de propiedades en alquiler, particularmente en el sur y el suroeste, se encuentran en dificultades financieras. Sólo algunos han dejado de pagar sus hipotecas, pero los analistas temen que hasta el 20% de todos los préstamos para edificios de apartamentos estén en riesgo de impago.

Aunque los alquileres aumentaron durante la pandemia, el aumento se estancó en los últimos meses. En muchas partes del país, los alquileres están empezando a bajar. Las tasas de interés, elevadas por la Reserva Federal para combatir la inflación, han encarecido mucho las hipotecas para los propietarios de viviendas. Y si bien la vivienda sigue siendo escasa en muchos lugares, es posible que los desarrolladores hayan construido demasiados apartamentos de alta gama en ciudades que ya no atraen tantos inquilinos como en 2021 y 2022, como Houston y Tampa, en Florida.

Estos problemas aún no se han convertido en crisis porque la mayoría de los propietarios de edificios de apartamentos, conocidos en el sector inmobiliario como propiedades multifamiliares, no se han atrasado en los pagos de sus préstamos.

Según el Consejo de Finanzas de Bienes Raíces Comerciales, una asociación industrial cuyos miembros incluyen prestamistas e inversores, sólo el 1,7% de los préstamos multifamiliares tienen al menos 30 días de morosidad, en comparación con aproximadamente el 7% de los préstamos para oficinas y alrededor del 6% de los préstamos para hoteles y comercios minoristas.

Pero muchos grupos industriales, agencias de calificación y firmas de investigación temen que muchos más préstamos hipotecarios puedan quedar en dificultades. Los préstamos multifamiliares constituyen la mayoría de los préstamos recientemente agregados a las listas de vigilancia compiladas por expertos de la industria.

«El sector multifamiliar no es un problema en este momento, pero está en el radar de todos», afirma Lisa Pendergast, directora ejecutiva de la consultora inmobiliaria.

Las preocupaciones sobre los préstamos inmobiliarios se suman a una letanía de problemas que enfrenta la industria de bienes raíces comerciales. Los edificios de oficinas más antiguos están sufriendo el cambio al trabajo remoto. Los hoteles están sufriendo porque la gente realiza menos viajes de negocios. Los centros comerciales llevan años perdiendo terreno frente a las compras online.

Los edificios de apartamentos enfrentan una variedad de problemas. En algunos casos, los propietarios tienen dificultades para llenar las unidades y generar suficientes ingresos. En otros, los apartamentos están llenos de inquilinos que pagan, pero los propietarios no pueden aumentar los alquileres lo suficientemente rápido como para reunir los fondos necesarios para cubrir los crecientes pagos de los préstamos.

Como resultado, casi uno de cada cinco préstamos multifamiliares corre ahora el riesgo de volverse morosos, según una lista mantenida por el proveedor de datos CRED iQ.

Los analistas están más preocupados por aproximadamente un tercio de las hipotecas multifamiliares que se emitieron con tasas de interés variables. A diferencia de las hipotecas tradicionales a tasa fija, estos préstamos han requerido pagos cada vez más altos a medida que las tasas de interés han aumentado en los últimos dos años.

ZMR Capital compró Reserve, un edificio de apartamentos de 982 unidades en Brandon, Florida, cerca de Tampa, a principios de 2022. La hipoteca de la propiedad se incluyó en bonos vendidos a inversores. La propiedad está ocupada en más del 80%, pero los pagos de intereses han aumentado en más del 50%, o más de $6 millones. Como resultado, el propietario del edificio no pudo pagar la hipoteca, que vencía en abril, según el análisis de los documentos de servicio del préstamo realizado por CRED iQ. ZMR Capital declinó hacer comentarios.

OWC 182 Holdings, propietaria de Oaks of Westchase en Houston, un complejo de apartamentos estilo jardín de 182 unidades compuesto por 15 edificios de dos pisos, no ha realizado pagos de su hipoteca desde abril, en gran parte debido a las altas tasas de interés, según CRED iQ. No se pudo contactar a los representantes de OWC 182 para hacer comentarios.

«A medida que aumentan las tasas, aumentan los costos del servicio de la deuda de estas propiedades», dijo Mike Haas, director gerente de CRED iQ.

Pero incluso los prestatarios que obtuvieron un préstamo a tipo fijo pueden enfrentar dificultades cuando tienen que refinanciar su préstamo con préstamos con tipos de interés mucho más altos. Según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, este año vencerán alrededor de 250 mil millones de dólares en préstamos multifamiliares.

«Con tasas de interés mucho más altas y alquileres que comienzan a caer en promedio a nivel nacional, si tienes que refinanciar un préstamo, lo haces en un entorno más caro», dijo Mark Silverman, socio y gerente del grupo CMBS Special Service de la bufete de abogados Locke Lorde. “Es más difícil rentabilizar estos edificios. »

Mientras que la deuda de oficinas y los problemas crediticios se concentran en los edificios de las grandes ciudades, particularmente en el noreste y la costa oeste, las preocupaciones sobre los edificios multifamiliares se concentran más en el Sun Belt.

A medida que la gente se mudó cada vez más al sur y al suroeste durante la pandemia, los desarrolladores construyeron complejos de apartamentos para satisfacer la demanda esperada. Pero en los últimos meses, según los analistas inmobiliarios, el número de personas que se mudan a estas regiones ha disminuido drásticamente.

Según CoStar Group, en 19 ciudades importantes del Sun Belt, incluidas Miami, Atlanta, Phoenix y Austin, Texas, 120.000 nuevos apartamentos estuvieron disponibles en 2019 y fueron ocupados por 110.000 inquilinos. El año pasado, estos mercados tenían 216.000 nuevas viviendas, pero la demanda se ha reducido a 95.000 inquilinos.

Además, a medida que los costos de construcción y mano de obra aumentaron durante la pandemia, los desarrolladores han construido más edificios de departamentos de lujo, con la esperanza de atraer inquilinos que pudieran pagar más. Hoy en día, los precios y los alquileres de estos edificios están cayendo, según los analistas de CoStar.

«Los desarrolladores simplemente se han excedido», dijo Jay Lybik, director nacional de análisis multifamiliar de CoStar Group. “Todo el mundo pensó que la demanda que vimos en 2021 iba a continuar. »

Eso podría ser un gran problema para inversores como Tides Equities, una firma de inversión inmobiliaria con sede en Los Ángeles que ha apostado fuerte por las propiedades multifamiliares de Sun Belt. Hace apenas unos años, Tides Equities poseía edificios de apartamentos por valor de unos 2.000 millones de dólares. Esta cifra subió rápidamente a 6.500 millones de dólares. Ahora, a medida que caen los alquileres y los precios de estos apartamentos, la empresa tiene dificultades para pagar sus préstamos y cubrir sus gastos operativos, según CRED iQ.

Los ejecutivos de Tides Equities no respondieron a las solicitudes de comentarios.

Dicho esto, es probable que los edificios de apartamentos sean financieramente más sólidos que los edificios de oficinas, por ejemplo. Esto se debe a que las viviendas multifamiliares pueden financiarse con préstamos de los gigantes hipotecarios respaldados por el gobierno Fannie Mae y Freddie Mac, que el Congreso creó para hacer que las viviendas sean más asequibles.

«Si los bancos regionales y los grandes bancos de inversión deciden dejar de prestar a los hogares, Fannie Mae y Freddie Mac simplemente obtendrán una mayor participación del mercado», dijo Lonnie Hendry, director de productos de Trepp, una empresa de datos de bienes raíces comerciales. “Es una seguridad que otras clases de activos simplemente no tienen. »

Además, incluso cuando las oficinas se ven afectadas por un cambio importante en los patrones de trabajo, la gente todavía necesita lugares para vivir, lo que debería respaldar al sector multifamiliar en el largo plazo, dijo Hendry.

Aun así, algunos expertos de la industria esperan una ola de impagos en el sector de apartamentos, lo que empeoraría los problemas en todo el sector inmobiliario comercial en su conjunto.

«Hay muchos activos multifamiliares realmente sólidos», dijo Silverman, de Locke Lorde, «pero habrá daños colaterales, y no creo que sean mínimos». »

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Economía

¿Es calculada la política arancelaria de Trump?

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La estrategia de tarifas adoptada por el presidente de Estados Unidos, Donald Trump, ha suscitado un amplio debate sobre su táctica y las posibles repercusiones. Aunque inicialmente estas acciones puedan parecer precipitadas, ciertos expertos argumentan que hay un razonamiento detrás de su método.

La política arancelaria implementada por el presidente de Estados Unidos, Donald Trump, ha generado un debate significativo en torno a su estrategia y posibles consecuencias. Aunque a primera vista estas medidas pueden parecer impulsivas, algunos analistas sugieren que existe una lógica subyacente en su enfoque.

Trump ha dirigido su enfoque hacia el desequilibrio comercial, que representa la disparidad entre las exportaciones e importaciones de Estados Unidos. Ha sostenido que esta diferencia afecta negativamente a la economía del país y ha empleado los aranceles como medio para intentar disminuirla. No obstante, varios economistas indican que esta perspectiva es reduccionista y no toma en cuenta las complejidades del comercio internacional.

Tarifas como instrumento de negociación

Aranceles como herramienta de negociación

Para Trump, los aranceles representan una poderosa herramienta de negociación. Los ha utilizado para presionar a países como México y Canadá, buscando obtener concesiones en áreas como la inmigración y la seguridad fronteriza. Esta táctica ha generado tensiones diplomáticas y ha afectado las relaciones comerciales tradicionales de Estados Unidos.

La aplicación de tarifas ha causado efectos económicos tanto a nivel interno como externo. En Estados Unidos, se ha registrado un incremento en los costos de producción para algunas industrias, lo que podría resultar en precios más elevados para los consumidores. Además, los países afectados por estas tarifas han reaccionado con acciones equivalentes, aumentando el riesgo de una guerra comercial en gran escala.

La «estrategia del loco» en la política de aranceles

La «teoría del loco» en la política arancelaria

Algunos expertos han comparado la estrategia de Trump con la «teoría del loco», una táctica de negociación que busca generar incertidumbre en los oponentes, haciéndoles creer que uno es capaz de cualquier acción, por irracional que parezca, para obtener lo que desea. Esta estrategia puede ser efectiva en el corto plazo, pero conlleva riesgos significativos, especialmente si los socios comerciales pierden la confianza en la estabilidad y previsibilidad de las políticas estadounidenses.

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Economía

La Bolsa Mexicana de Valores muestra un inicio alentador destacando Alsea

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Los mercados de acciones en México iniciaron la semana con ganancias, mostrando un sentimiento optimista que continúa desde el fin de la semana pasada. Los índices de acciones nacionales subieron por tercer día seguido, acercándose a los niveles más altos en tres meses, mientras los inversores anticipan la divulgación de nuevos reportes corporativos del cuarto trimestre.

El índice S&P/BMV IPC, que representa el desempeño de las acciones más importantes en la Bolsa Mexicana de Valores, subió un 0.29%, llegando a 52,971.27 puntos. Por su parte, el FTSE BIVA, perteneciente al índice de la Bolsa Institucional de Valores (Biva), registró un aumento del 0.33%, situándose en 1,066.89 puntos. Este comportamiento positivo es sostenido por diversas acciones que reportan resultados favorables, destacando las de Alsea, que subieron un 1.89%, alcanzando los 49.68 pesos. Adicionalmente, otras empresas como Regional y Grupo México también mostraron incrementos en sus cotizaciones.

El aumento en los mercados se percibe como un indicio de confianza, con expertos indicando que el moderado optimismo presente en los índices globales podría favorecer un buen rendimiento del índice de referencia de la BMV. En este contexto, se anticipa que el índice podría rebasar los 53,000 puntos si la tendencia positiva continúa.

Respecto a las perspectivas del mercado, el desempeño general de las acciones mostró expectativas optimistas, motivadas por la perspectiva de una recuperación económica constante en México. Sin embargo, el mercado sigue vigilante ante las fluctuaciones en los mercados internacionales y el desarrollo de las tensiones comerciales y políticas, las cuales podrían impactar la dirección futura de los mercados.

Uno de los factores principales que los inversores observan detenidamente son los informes trimestrales de las compañías, esenciales para evaluar la salud económica y financiera de las grandes empresas. Se anticipa que estos reportes proporcionen mayor claridad sobre las perspectivas para el resto del año y sobre cómo las empresas están enfrentando el contexto económico actual.

Uno de los factores clave que los inversionistas siguen de cerca son los reportes trimestrales de las empresas, que son fundamentales para medir la salud económica y financiera de las grandes corporaciones. Se espera que estos informes puedan dar más claridad sobre las proyecciones para el resto del año y sobre cómo las empresas están manejando el entorno económico actual.

Con los mercados bursátiles mostrando signos de estabilidad y crecimiento, los inversionistas continuarán observando de cerca cualquier indicio de cambios en las políticas económicas y fiscales que pudieran afectar el desempeño de las principales empresas en México.

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Economía

Producción de vehículos en México crece pero exportaciones disminuyen

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En el mes de enero de 2025, la industria de automóviles en México vivió un hecho inusual: aunque la fabricación de vehículos subió un poco, las exportaciones sufrieron una notable disminución. La producción de automóviles ligeros llegó a 312,257 unidades, reflejando un aumento del 1.7% comparado con el mismo mes del año previo. No obstante, a pesar de este aumento en la producción, las exportaciones disminuyeron un 13.74%, con únicamente 219,414 vehículos exportados.

Este contraste entre el incremento en la producción y la disminución de las exportaciones se atribuye a varios factores, siendo uno de los más prominentes la incertidumbre causada por la posible imposición de tarifas, lo cual ha influenciado las decisiones de compra en mercados clave, particularmente en Estados Unidos, el principal receptor de los autos producidos en México. La relación comercial con Estados Unidos, que comprende el 83.6% de las exportaciones mexicanas en este ámbito, se ha visto especialmente mermada, con una reducción del 10.8% en las ventas hacia ese país. Esto evidencia una desaceleración en la demanda de vehículos fabricados en México, especialmente después de que el presidente estadounidense, Donald Trump, asumiera el cargo en enero de 2017, con amenazas continuas de imponer tarifas a los productos mexicanos.

Este contraste entre el crecimiento de la producción y la caída de las exportaciones se debe a varios factores, pero uno de los más destacados es la incertidumbre generada por la posible imposición de aranceles, lo que ha afectado las decisiones de compra en mercados clave, especialmente en Estados Unidos, el principal destino de los autos fabricados en México. La relación comercial con Estados Unidos, que representa el 83.6% de las exportaciones mexicanas en este sector, se ha visto particularmente afectada, con una caída del 10.8% en las ventas hacia ese país. Esto refleja una desaceleración en la demanda de vehículos fabricados en México, especialmente después de que el presidente estadounidense, Donald Trump, asumiera el cargo en enero de 2017, con amenazas constantes de aplicar aranceles a los productos mexicanos.

A pesar de la disminución en las exportaciones, el panorama general no es del todo desfavorable. La producción de vehículos ha logrado permanecer relativamente estable en comparación con años previos, aunque todavía se encuentra por debajo de las cifras alcanzadas en 2020, antes de la pandemia. En ese año, se produjeron 328,085 unidades, una cifra mayor a la de enero de 2025. Este retroceso puede deberse a múltiples factores, incluido el impacto de la pandemia en la cadena de suministro y los retos logísticos que aún afectan a la industria globalmente.

A pesar de la caída en las exportaciones, el panorama general no es completamente negativo. La producción de vehículos ha logrado mantenerse relativamente estable en comparación con años anteriores, aunque aún está por debajo de los niveles registrados en 2020, antes de la pandemia. En ese año, se fabricaron 328,085 unidades, un número que superó al de enero de 2025. Este retroceso puede atribuirse a varios factores, incluyendo el impacto de la pandemia en la cadena de suministro y los desafíos logísticos que aún afectan a la industria a nivel mundial.

En este contexto, el gobierno mexicano ha estado trabajando en diversas iniciativas para mejorar la competitividad del sector automotriz. Uno de los proyectos clave es el impulso de la electromovilidad, con el objetivo de convertir a México en un centro de producción y exportación de vehículos eléctricos e híbridos. Esto no solo busca diversificar la oferta del país, sino también reducir la dependencia de los vehículos de combustión interna y adaptarse a las tendencias globales de sostenibilidad. Además, se está fomentando la creación de nuevas plantas en estados como Puebla, lo que contribuirá a la producción local de vehículos y a la sustitución de importaciones de partes y componentes desde Asia.

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