Economía
Los apartamentos podrían ser el próximo negocio inmobiliario en dificultades
Este puede parecer un buen momento para poseer edificios de apartamentos.
Para muchos propietarios, este es el caso. Los alquileres se han disparado en los últimos años debido a la escasez de viviendas en gran parte del país y a la alta inflación.
Pero un número creciente de propietarios de propiedades en alquiler, particularmente en el sur y el suroeste, se encuentran en dificultades financieras. Sólo algunos han dejado de pagar sus hipotecas, pero los analistas temen que hasta el 20% de todos los préstamos para edificios de apartamentos estén en riesgo de impago.
Aunque los alquileres aumentaron durante la pandemia, el aumento se estancó en los últimos meses. En muchas partes del país, los alquileres están empezando a bajar. Las tasas de interés, elevadas por la Reserva Federal para combatir la inflación, han encarecido mucho las hipotecas para los propietarios de viviendas. Y si bien la vivienda sigue siendo escasa en muchos lugares, es posible que los desarrolladores hayan construido demasiados apartamentos de alta gama en ciudades que ya no atraen tantos inquilinos como en 2021 y 2022, como Houston y Tampa, en Florida.
Estos problemas aún no se han convertido en crisis porque la mayoría de los propietarios de edificios de apartamentos, conocidos en el sector inmobiliario como propiedades multifamiliares, no se han atrasado en los pagos de sus préstamos.
Según el Consejo de Finanzas de Bienes Raíces Comerciales, una asociación industrial cuyos miembros incluyen prestamistas e inversores, sólo el 1,7% de los préstamos multifamiliares tienen al menos 30 días de morosidad, en comparación con aproximadamente el 7% de los préstamos para oficinas y alrededor del 6% de los préstamos para hoteles y comercios minoristas.
Pero muchos grupos industriales, agencias de calificación y firmas de investigación temen que muchos más préstamos hipotecarios puedan quedar en dificultades. Los préstamos multifamiliares constituyen la mayoría de los préstamos recientemente agregados a las listas de vigilancia compiladas por expertos de la industria.
«El sector multifamiliar no es un problema en este momento, pero está en el radar de todos», afirma Lisa Pendergast, directora ejecutiva de la consultora inmobiliaria.
Las preocupaciones sobre los préstamos inmobiliarios se suman a una letanía de problemas que enfrenta la industria de bienes raíces comerciales. Los edificios de oficinas más antiguos están sufriendo el cambio al trabajo remoto. Los hoteles están sufriendo porque la gente realiza menos viajes de negocios. Los centros comerciales llevan años perdiendo terreno frente a las compras online.
Los edificios de apartamentos enfrentan una variedad de problemas. En algunos casos, los propietarios tienen dificultades para llenar las unidades y generar suficientes ingresos. En otros, los apartamentos están llenos de inquilinos que pagan, pero los propietarios no pueden aumentar los alquileres lo suficientemente rápido como para reunir los fondos necesarios para cubrir los crecientes pagos de los préstamos.
Como resultado, casi uno de cada cinco préstamos multifamiliares corre ahora el riesgo de volverse morosos, según una lista mantenida por el proveedor de datos CRED iQ.
Los analistas están más preocupados por aproximadamente un tercio de las hipotecas multifamiliares que se emitieron con tasas de interés variables. A diferencia de las hipotecas tradicionales a tasa fija, estos préstamos han requerido pagos cada vez más altos a medida que las tasas de interés han aumentado en los últimos dos años.
ZMR Capital compró Reserve, un edificio de apartamentos de 982 unidades en Brandon, Florida, cerca de Tampa, a principios de 2022. La hipoteca de la propiedad se incluyó en bonos vendidos a inversores. La propiedad está ocupada en más del 80%, pero los pagos de intereses han aumentado en más del 50%, o más de $6 millones. Como resultado, el propietario del edificio no pudo pagar la hipoteca, que vencía en abril, según el análisis de los documentos de servicio del préstamo realizado por CRED iQ. ZMR Capital declinó hacer comentarios.
OWC 182 Holdings, propietaria de Oaks of Westchase en Houston, un complejo de apartamentos estilo jardín de 182 unidades compuesto por 15 edificios de dos pisos, no ha realizado pagos de su hipoteca desde abril, en gran parte debido a las altas tasas de interés, según CRED iQ. No se pudo contactar a los representantes de OWC 182 para hacer comentarios.
«A medida que aumentan las tasas, aumentan los costos del servicio de la deuda de estas propiedades», dijo Mike Haas, director gerente de CRED iQ.
Pero incluso los prestatarios que obtuvieron un préstamo a tipo fijo pueden enfrentar dificultades cuando tienen que refinanciar su préstamo con préstamos con tipos de interés mucho más altos. Según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, este año vencerán alrededor de 250 mil millones de dólares en préstamos multifamiliares.
«Con tasas de interés mucho más altas y alquileres que comienzan a caer en promedio a nivel nacional, si tienes que refinanciar un préstamo, lo haces en un entorno más caro», dijo Mark Silverman, socio y gerente del grupo CMBS Special Service de la bufete de abogados Locke Lorde. “Es más difícil rentabilizar estos edificios. »
Mientras que la deuda de oficinas y los problemas crediticios se concentran en los edificios de las grandes ciudades, particularmente en el noreste y la costa oeste, las preocupaciones sobre los edificios multifamiliares se concentran más en el Sun Belt.
A medida que la gente se mudó cada vez más al sur y al suroeste durante la pandemia, los desarrolladores construyeron complejos de apartamentos para satisfacer la demanda esperada. Pero en los últimos meses, según los analistas inmobiliarios, el número de personas que se mudan a estas regiones ha disminuido drásticamente.
Según CoStar Group, en 19 ciudades importantes del Sun Belt, incluidas Miami, Atlanta, Phoenix y Austin, Texas, 120.000 nuevos apartamentos estuvieron disponibles en 2019 y fueron ocupados por 110.000 inquilinos. El año pasado, estos mercados tenían 216.000 nuevas viviendas, pero la demanda se ha reducido a 95.000 inquilinos.
Además, a medida que los costos de construcción y mano de obra aumentaron durante la pandemia, los desarrolladores han construido más edificios de departamentos de lujo, con la esperanza de atraer inquilinos que pudieran pagar más. Hoy en día, los precios y los alquileres de estos edificios están cayendo, según los analistas de CoStar.
«Los desarrolladores simplemente se han excedido», dijo Jay Lybik, director nacional de análisis multifamiliar de CoStar Group. “Todo el mundo pensó que la demanda que vimos en 2021 iba a continuar. »
Eso podría ser un gran problema para inversores como Tides Equities, una firma de inversión inmobiliaria con sede en Los Ángeles que ha apostado fuerte por las propiedades multifamiliares de Sun Belt. Hace apenas unos años, Tides Equities poseía edificios de apartamentos por valor de unos 2.000 millones de dólares. Esta cifra subió rápidamente a 6.500 millones de dólares. Ahora, a medida que caen los alquileres y los precios de estos apartamentos, la empresa tiene dificultades para pagar sus préstamos y cubrir sus gastos operativos, según CRED iQ.
Los ejecutivos de Tides Equities no respondieron a las solicitudes de comentarios.
Dicho esto, es probable que los edificios de apartamentos sean financieramente más sólidos que los edificios de oficinas, por ejemplo. Esto se debe a que las viviendas multifamiliares pueden financiarse con préstamos de los gigantes hipotecarios respaldados por el gobierno Fannie Mae y Freddie Mac, que el Congreso creó para hacer que las viviendas sean más asequibles.
«Si los bancos regionales y los grandes bancos de inversión deciden dejar de prestar a los hogares, Fannie Mae y Freddie Mac simplemente obtendrán una mayor participación del mercado», dijo Lonnie Hendry, director de productos de Trepp, una empresa de datos de bienes raíces comerciales. “Es una seguridad que otras clases de activos simplemente no tienen. »
Además, incluso cuando las oficinas se ven afectadas por un cambio importante en los patrones de trabajo, la gente todavía necesita lugares para vivir, lo que debería respaldar al sector multifamiliar en el largo plazo, dijo Hendry.
Aun así, algunos expertos de la industria esperan una ola de impagos en el sector de apartamentos, lo que empeoraría los problemas en todo el sector inmobiliario comercial en su conjunto.
«Hay muchos activos multifamiliares realmente sólidos», dijo Silverman, de Locke Lorde, «pero habrá daños colaterales, y no creo que sean mínimos». »
Economía
Descubra cómo los seres humanos están ayudando a los coches autónomos a circular por las calles de la ciudad
En ciudades como San Francisco, Phoenix y Las Vegas, los taxis robot deambulan por las calles, cada uno sin un conductor al volante. Algunos ni siquiera tienen volante:
Pero coches como este en Las Vegas a veces son guiados por alguien sentado aquí:
Es un centro de mando en Foster City, California, operado por Zoox, una empresa de vehículos autónomos propiedad de Amazon. Al igual que otros taxis robot, los vehículos autónomos de la compañía a veces tienen problemas para conducirse solos, por lo que dependen de técnicos humanos en una habitación a unas 500 millas de distancia.
En empresas como Zoox, este tipo de asistencia humana se da por sentado. Fuera de estas empresas, pocas personas se dan cuenta de que los vehículos autónomos no son completamente autónomos.
Durante años, las empresas han evitado hablar de asistencia remota para sus coches autónomos. La ilusión de una autonomía total ayudó a llamar la atención sobre su tecnología y a alentar a los capitalistas de riesgo a invertir los miles de millones de dólares necesarios para construir vehículos autónomos cada vez más capaces.
«Tiene una especie de sensación de ‘Mago de Oz'», dijo Gary Marcus, empresario y profesor emérito de psicología y neurociencia en la Universidad de Nueva York que se especializa en inteligencia artificial y máquinas autónomas.
Si un taxi robot Zoox encuentra una zona de construcción que nunca antes había visto, por ejemplo, un técnico en el centro de comando recibirá una alerta: se mostrará un mensaje corto en una pequeña ventana de color en el costado de la pantalla de la computadora del técnico. Luego, usando el ratón de la computadora para dibujar una línea en la pantalla, el técnico puede enviar al vehículo una nueva ruta a seguir por el área de construcción.
«No tenemos el control total del vehículo», dijo Marc Jennings, de 35 años, técnico remoto en Zoox. “Brindamos asesoramiento. »
A medida que empresas como Waymo, propiedad de Alphabet, matriz de Google, y Cruise, propiedad de General Motors, han comenzado a retirar a los conductores de sus automóviles, se ha intensificado el escrutinio de sus operaciones. Después de una serie de accidentes de alto perfil, comenzaron a reconocer que los automóviles requieren asistencia humana.
Si bien Zoox y otras empresas han comenzado a revelar cómo los humanos intervienen para ayudar a los vehículos autónomos, ninguna de ellas ha revelado cuántos técnicos de soporte remoto emplean ni cuánto cuesta. El centro de comando de Zoox tiene alrededor de tres docenas de personas supervisando lo que parece ser una pequeña cantidad de autos sin conductor (dos en Foster City y varios más en Las Vegas), así como una flota de alrededor de 200 autos de prueba, cada uno de los cuales todavía tiene un conductor en la rueda.
El año pasado, cuando los reguladores ordenaron a Cruise que cerrara su flota de 400 taxis robóticos en San Francisco después de que una mujer fuera arrastrada debajo de uno de sus vehículos sin conductor, los autos fueron asistidos por aproximadamente 1,5 trabajadores por vehículo, incluido personal de soporte remoto, según a dos personas familiarizadas con las operaciones de la empresa. Estos trabajadores intervinieron para ayudar a los vehículos cada dos a cinco kilómetros, dijeron las fuentes.
Los costos asociados con la asistencia remota son una de las razones por las que los taxis robot tendrán dificultades para reemplazar las flotas tradicionales de transporte operadas por Uber y Lyft. Aunque empresas como Zoox están empezando a sustituir a los conductores, todavía pagan a la gente para que trabaje entre bastidores.
“Podría ser más barato pagarle a un conductor para que se siente en el automóvil y lo conduzca”, dijo Thomas W. Malone, profesor del Centro de Inteligencia Colectiva del Instituto Tecnológico de Massachusetts.
Waymo y Cruise declinaron hacer comentarios para este artículo.
Si bien esas empresas utilizan automóviles tradicionales adaptados para la conducción autónoma, Zoox está probando un nuevo tipo de vehículo en Foster City, justo al sur de San Francisco, y en Las Vegas, no lejos del Strip.
Después de probar los vehículos con empleados de Zoox, sus familiares y amigos, la compañía planea poner el servicio a disposición del público este año. Pero este taxi robot, como todos los demás, dependerá de la asistencia humana.
En Foster City, la compañía opera lo que llama un “centro de fusión”, donde los empleados monitorean los taxis robot que operan tanto localmente como en Las Vegas, a varios cientos de kilómetros de distancia. Desde la pantalla de su ordenador, estos trabajadores pueden seguir en directo imágenes de la carretera procedentes de las cámaras instaladas en los coches, así como una vista aérea detallada de cada coche y su entorno, que se elabora a partir de los datos difundidos por un conjunto de sensores instalados en el vehículo.
Los empleados pueden brindar asistencia verbal a los pasajeros a través de parlantes y micrófonos dentro de los autos. También pueden ayudar a un coche si se encuentra en una situación que no puede afrontar por sí solo.
«Estas son situaciones que no necesariamente se ajustan al modelo», dijo Jayne Aclan, quien supervisa un equipo de técnicos de Zoox que brindan asistencia remota a los automóviles.
Los vehículos autónomos son capaces de manejar de manera confiable situaciones comunes, como un giro normal a la derecha o un cambio de carril. Están diseñados para frenar por sí solos cuando un peatón pasa por delante. Pero son menos eficaces en situaciones inusuales o inesperadas. Por eso todavía necesitan humanos en el centro de fusión.
Pero aunque los coches autónomos cuentan con asistencia remota, siguen cometiendo errores en la carretera.
Luego de revisar el incidente, Zoox informó que su auto tuvo dificultades para reconocer los camiones de bomberos porque eran amarillos y no rojos. «Seguimos probando y perfeccionando nuestro software de conducción», dijo Whitney Jencks, portavoz de la empresa.
Zoox también seguirá dependiendo de la ayuda humana.
«Creemos que las computadoras deberían poder replicar a los humanos y reemplazarlos en todos los niveles», dijo el Dr. Malone, profesor del MIT. “Es posible que esto suceda. Pero todavía no es así. »
Economía
Detrás de los grandes cambios en la “Rueda de la Fortuna”
Ryan Seacrest retoma su papel de presentador del programa de juegos de larga duración mientras intenta avanzar hacia el futuro del streaming.
Economía
¿Qué condados de EE. UU. han ganado y perdido empleos desde la pandemia?
La economía estadounidense ha creado unos 19 millones de empleos en los últimos cuatro años: todos los empleos perdidos durante la pandemia y millones más. La recuperación económica ha sido más rápida y completa que en cualquier otro momento de las últimas décadas, si es que alguna vez lo ha sido.
Pero la situación también ha sido desigual.
En algunas partes del país, los empleos se recuperaron rápidamente una vez que las vacunas estuvieron disponibles, o incluso antes. En muchos de estos lugares, más personas trabajan y ganan más dinero que nunca.
En otras regiones, la recuperación ha sido mucho más lenta. Para 2023, más de dos de cada cinco condados de EE. UU. (o el 43%) aún no habían recuperado todos los empleos perdidos durante los primeros meses de la pandemia, según datos anuales de la Oficina de Estadísticas Laborales. Algunos de estos condados estaban pasando apuros mucho antes de 2020. Otros estaban en auge económico y fueron desestabilizados por una crisis aérea que pocas personas vieron venir.
La geografía de esta recuperación desigual ayuda a revelar cómo la pandemia (y las políticas promulgadas en respuesta a ella) han remodelado la economía estadounidense, cambiando el tipo de trabajo que hacen los estadounidenses y dónde lo hacen.
Estas tendencias podrían tener implicaciones electorales: los estados clave que ayudarán a determinar las elecciones presidenciales de noviembre incluyen a algunos de los mayores ganadores de la recuperación, pero también a varios de los perdedores.
Los ganadores tienen cosas en común. Se concentran en el sur y el oeste montañoso, particularmente en los condados suburbanos, a los que les ha ido bien en la era del trabajo remoto e híbrido.
Estas tienden a ser regiones donde las pérdidas de empleo fueron relativamente pequeñas, a menudo porque sus principales empleadores estaban en sectores que se vieron menos afectados por las perturbaciones de la pandemia, o incluso se beneficiaron de ellas. Estos condados son, en promedio, más ricos y mejor educados que los condados que tardaron más en recuperarse. Votaron desproporcionadamente por Donald J. Trump en las elecciones presidenciales de 2020.
Los perdedores, por otro lado, se concentran generalmente tanto en las grandes ciudades, particularmente afectadas por la pandemia, como en las zonas rurales, que estaban pasando apuros mucho antes de que apareciera el virus. Estas áreas son relativamente pobres, en promedio, pero con notables excepciones: San Francisco y varios de sus vecinos ricos, por ejemplo, aún no han recuperado todos los empleos que perdieron durante la pandemia.
La pandemia también ha cambiado los tipos de empleos que tienen los estadounidenses. Restaurantes, hoteles, cines y otros negocios tradicionales han despedido a millones de trabajadores, mientras que los almacenes y las empresas de transporte se han lanzado a una ola de contrataciones para satisfacer la alta demanda.
Estas tendencias se han revertido, pero de forma gradual e incompleta: Estados Unidos tiene más camioneros y menos camareros, como porcentaje de la fuerza laboral, que en 2019.
Los cambios económicos que comenzaron en los primeros días de la pandemia se han desarrollado de manera diferente en diferentes partes del país, incluidos los estados con mayor probabilidad de determinar el resultado de las elecciones. Nevada, que depende más que cualquier otro estado de empleos relacionados con el turismo, se ha visto particularmente afectada por la pandemia. Y aunque Las Vegas vuelve a estar en auge, no todos los empleos han regresado. Eso puede explicar por qué los dos principales candidatos presidenciales han tratado de cortejar a los trabajadores de los casinos de esta ciudad prometiéndoles eliminar los impuestos sobre sus propinas.
Los empleos en el sector hotelero también han tardado más en regresar en estados clave del norte, como Michigan y Pensilvania, que en los estados del Sun Belt, como Georgia y Arizona, donde las restricciones por la pandemia de coronavirus se levantaron antes.
Las políticas gubernamentales también han ayudado a dar forma a la recuperación del mercado laboral. Las importantes inversiones federales en infraestructura, energía verde y manufactura de alta tecnología durante la presidencia de Biden han ayudado a impulsar una rápida contratación en la manufactura y la construcción pesada.
En Nevada, los nuevos empleos en fábricas y los empleos relacionados con la construcción de fábricas han ayudado a compensar la lenta recuperación del turismo. Arizona ha experimentado uno de los mayores auges de la construcción de todos los estados, gracias en parte a las gigantescas nuevas plantas de fabricación de microchips, cuya financiación incluye subvenciones federales.
En parte debido a estas tendencias, los estados clave del Cinturón del Sol han prosperado en los últimos años, al menos en términos de crecimiento del empleo. El condado de Maricopa, Arizona, que incluye Phoenix y es sede de fábricas de microchips, es uno de los condados grandes de más rápido crecimiento (aquellos con al menos un millón de residentes) en términos de «empleo». El condado de Jackson, Georgia, es uno de los de más rápido crecimiento de cualquier tamaño: más del 60% desde 2019, gracias en parte a una nueva e importante fábrica que fabrica baterías de vehículos eléctricos.
Este rápido crecimiento ha traído oportunidades, pero también desafíos, incluida una escasez crítica de viviendas asequibles. No es coincidencia que las campañas presidenciales de Trump y la vicepresidenta Kamala Harris hayan colocado la vivienda en el centro de sus mensajes económicos.
Los estados del “muro azul” del norte enfrentan diferentes desafíos. Estaban pasando apuros económicos antes de la pandemia y se han quedado rezagados en la recuperación.
Pensilvania, por ejemplo, se perdió en gran medida el auge de la construcción y la manufactura. El condado de Allegheny, que incluye Pittsburgh, es el único condado grande del país donde el empleo total ha caído más del 5% desde 2019. Pero las pérdidas han sido generalizadas: de los 67 condados del estado, 51 han perdido empleos entre 2019 y 2023.
No está claro cómo se traducirán estas tendencias el día de las elecciones. Las encuestas muestran que los votantes están preocupados por la economía en todo el país, no sólo en los lugares donde la recuperación ha sido más débil. Esto puede deberse a que, al menos hasta hace poco, muchos estadounidenses estaban menos preocupados por encontrar trabajo que por el creciente costo de vida.
Las cosas podrían cambiar, a medida que el aumento del desempleo y la desaceleración del crecimiento del empleo han comenzado a revelar grietas en los cimientos del mercado laboral. Esto es especialmente cierto en estados como Pensilvania, donde la contratación está rezagada, pero incluso los estados de rápido crecimiento tienen áreas donde el mercado laboral está pasando apuros.
Aunque las elecciones probablemente serán decididas por los votantes de un puñado de estados clave, casi todos los lugares lucen diferentes a como eran hace cuatro años.
En el condado de Lee, Florida, un aumento en la construcción ayudó a compensar una fuerte caída en los empleos en hoteles y restaurantes. Portsmouth, Virginia, se ha opuesto a la tendencia nacional y ha añadido empleos en el sector hotelero, en gran parte gracias a la apertura del primer casino permanente del estado. El condado de McLean, Illinois, ha ganado miles de empleos en el sector manufacturero en los últimos años, muchos de ellos en el fabricante de vehículos eléctricos Rivian.
Vea lo que ha cambiado en su condado: