Economía
Los apartamentos podrían ser el próximo negocio inmobiliario en dificultades
Este puede parecer un buen momento para poseer edificios de apartamentos.
Para muchos propietarios, este es el caso. Los alquileres se han disparado en los últimos años debido a la escasez de viviendas en gran parte del país y a la alta inflación.
Pero un número creciente de propietarios de propiedades en alquiler, particularmente en el sur y el suroeste, se encuentran en dificultades financieras. Sólo algunos han dejado de pagar sus hipotecas, pero los analistas temen que hasta el 20% de todos los préstamos para edificios de apartamentos estén en riesgo de impago.
Aunque los alquileres aumentaron durante la pandemia, el aumento se estancó en los últimos meses. En muchas partes del país, los alquileres están empezando a bajar. Las tasas de interés, elevadas por la Reserva Federal para combatir la inflación, han encarecido mucho las hipotecas para los propietarios de viviendas. Y si bien la vivienda sigue siendo escasa en muchos lugares, es posible que los desarrolladores hayan construido demasiados apartamentos de alta gama en ciudades que ya no atraen tantos inquilinos como en 2021 y 2022, como Houston y Tampa, en Florida.
Estos problemas aún no se han convertido en crisis porque la mayoría de los propietarios de edificios de apartamentos, conocidos en el sector inmobiliario como propiedades multifamiliares, no se han atrasado en los pagos de sus préstamos.
Según el Consejo de Finanzas de Bienes Raíces Comerciales, una asociación industrial cuyos miembros incluyen prestamistas e inversores, sólo el 1,7% de los préstamos multifamiliares tienen al menos 30 días de morosidad, en comparación con aproximadamente el 7% de los préstamos para oficinas y alrededor del 6% de los préstamos para hoteles y comercios minoristas.
Pero muchos grupos industriales, agencias de calificación y firmas de investigación temen que muchos más préstamos hipotecarios puedan quedar en dificultades. Los préstamos multifamiliares constituyen la mayoría de los préstamos recientemente agregados a las listas de vigilancia compiladas por expertos de la industria.
«El sector multifamiliar no es un problema en este momento, pero está en el radar de todos», afirma Lisa Pendergast, directora ejecutiva de la consultora inmobiliaria.
Las preocupaciones sobre los préstamos inmobiliarios se suman a una letanía de problemas que enfrenta la industria de bienes raíces comerciales. Los edificios de oficinas más antiguos están sufriendo el cambio al trabajo remoto. Los hoteles están sufriendo porque la gente realiza menos viajes de negocios. Los centros comerciales llevan años perdiendo terreno frente a las compras online.
Los edificios de apartamentos enfrentan una variedad de problemas. En algunos casos, los propietarios tienen dificultades para llenar las unidades y generar suficientes ingresos. En otros, los apartamentos están llenos de inquilinos que pagan, pero los propietarios no pueden aumentar los alquileres lo suficientemente rápido como para reunir los fondos necesarios para cubrir los crecientes pagos de los préstamos.
Como resultado, casi uno de cada cinco préstamos multifamiliares corre ahora el riesgo de volverse morosos, según una lista mantenida por el proveedor de datos CRED iQ.
Los analistas están más preocupados por aproximadamente un tercio de las hipotecas multifamiliares que se emitieron con tasas de interés variables. A diferencia de las hipotecas tradicionales a tasa fija, estos préstamos han requerido pagos cada vez más altos a medida que las tasas de interés han aumentado en los últimos dos años.
ZMR Capital compró Reserve, un edificio de apartamentos de 982 unidades en Brandon, Florida, cerca de Tampa, a principios de 2022. La hipoteca de la propiedad se incluyó en bonos vendidos a inversores. La propiedad está ocupada en más del 80%, pero los pagos de intereses han aumentado en más del 50%, o más de $6 millones. Como resultado, el propietario del edificio no pudo pagar la hipoteca, que vencía en abril, según el análisis de los documentos de servicio del préstamo realizado por CRED iQ. ZMR Capital declinó hacer comentarios.
OWC 182 Holdings, propietaria de Oaks of Westchase en Houston, un complejo de apartamentos estilo jardín de 182 unidades compuesto por 15 edificios de dos pisos, no ha realizado pagos de su hipoteca desde abril, en gran parte debido a las altas tasas de interés, según CRED iQ. No se pudo contactar a los representantes de OWC 182 para hacer comentarios.
«A medida que aumentan las tasas, aumentan los costos del servicio de la deuda de estas propiedades», dijo Mike Haas, director gerente de CRED iQ.
Pero incluso los prestatarios que obtuvieron un préstamo a tipo fijo pueden enfrentar dificultades cuando tienen que refinanciar su préstamo con préstamos con tipos de interés mucho más altos. Según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, este año vencerán alrededor de 250 mil millones de dólares en préstamos multifamiliares.
«Con tasas de interés mucho más altas y alquileres que comienzan a caer en promedio a nivel nacional, si tienes que refinanciar un préstamo, lo haces en un entorno más caro», dijo Mark Silverman, socio y gerente del grupo CMBS Special Service de la bufete de abogados Locke Lorde. “Es más difícil rentabilizar estos edificios. »
Mientras que la deuda de oficinas y los problemas crediticios se concentran en los edificios de las grandes ciudades, particularmente en el noreste y la costa oeste, las preocupaciones sobre los edificios multifamiliares se concentran más en el Sun Belt.
A medida que la gente se mudó cada vez más al sur y al suroeste durante la pandemia, los desarrolladores construyeron complejos de apartamentos para satisfacer la demanda esperada. Pero en los últimos meses, según los analistas inmobiliarios, el número de personas que se mudan a estas regiones ha disminuido drásticamente.
Según CoStar Group, en 19 ciudades importantes del Sun Belt, incluidas Miami, Atlanta, Phoenix y Austin, Texas, 120.000 nuevos apartamentos estuvieron disponibles en 2019 y fueron ocupados por 110.000 inquilinos. El año pasado, estos mercados tenían 216.000 nuevas viviendas, pero la demanda se ha reducido a 95.000 inquilinos.
Además, a medida que los costos de construcción y mano de obra aumentaron durante la pandemia, los desarrolladores han construido más edificios de departamentos de lujo, con la esperanza de atraer inquilinos que pudieran pagar más. Hoy en día, los precios y los alquileres de estos edificios están cayendo, según los analistas de CoStar.
«Los desarrolladores simplemente se han excedido», dijo Jay Lybik, director nacional de análisis multifamiliar de CoStar Group. “Todo el mundo pensó que la demanda que vimos en 2021 iba a continuar. »
Eso podría ser un gran problema para inversores como Tides Equities, una firma de inversión inmobiliaria con sede en Los Ángeles que ha apostado fuerte por las propiedades multifamiliares de Sun Belt. Hace apenas unos años, Tides Equities poseía edificios de apartamentos por valor de unos 2.000 millones de dólares. Esta cifra subió rápidamente a 6.500 millones de dólares. Ahora, a medida que caen los alquileres y los precios de estos apartamentos, la empresa tiene dificultades para pagar sus préstamos y cubrir sus gastos operativos, según CRED iQ.
Los ejecutivos de Tides Equities no respondieron a las solicitudes de comentarios.
Dicho esto, es probable que los edificios de apartamentos sean financieramente más sólidos que los edificios de oficinas, por ejemplo. Esto se debe a que las viviendas multifamiliares pueden financiarse con préstamos de los gigantes hipotecarios respaldados por el gobierno Fannie Mae y Freddie Mac, que el Congreso creó para hacer que las viviendas sean más asequibles.
«Si los bancos regionales y los grandes bancos de inversión deciden dejar de prestar a los hogares, Fannie Mae y Freddie Mac simplemente obtendrán una mayor participación del mercado», dijo Lonnie Hendry, director de productos de Trepp, una empresa de datos de bienes raíces comerciales. “Es una seguridad que otras clases de activos simplemente no tienen. »
Además, incluso cuando las oficinas se ven afectadas por un cambio importante en los patrones de trabajo, la gente todavía necesita lugares para vivir, lo que debería respaldar al sector multifamiliar en el largo plazo, dijo Hendry.
Aun así, algunos expertos de la industria esperan una ola de impagos en el sector de apartamentos, lo que empeoraría los problemas en todo el sector inmobiliario comercial en su conjunto.
«Hay muchos activos multifamiliares realmente sólidos», dijo Silverman, de Locke Lorde, «pero habrá daños colaterales, y no creo que sean mínimos». »
Economía
La esencia detrás de las canciones de Christina Aguilera
¿Cuál es la fuente de inspiración para las canciones de Christina Aguilera?
La música de Christina Aguilera es una amalgama de diversas influencias culturales y personales que se entrelazan para crear un sonido único y poderoso. Desde sus inicios, Aguilera ha sabido emplear una variedad de géneros y estilos para expresar sus experiencias y mensajes de empoderamiento, resiliencia y autenticidad.
Origen y variedad cultural
Christina Aguilera es hija de un padre ecuatoriano y una madre de ascendencia irlandesa, lo cual ha influido significativamente en su música. Esta diversidad cultural se refleja en su capacidad para incorporar diferentes estilos y lenguajes en sus canciones. Su álbum «Mi Reflejo», completamente en español, es un claro ejemplo de su conexión con sus raíces latinas. Aguilera ha mencionado en varias entrevistas cómo su herencia cultural le ha permitido tener una perspectiva más enriquecedora y variada a la hora de crear música.
Impactos en la música y el arte
Desde pequeña, Christina Aguilera fue inspirada por voces potentes y llenas de emoción. Artistas legendarias como Etta James, Billie Holiday y Whitney Houston han marcado su estilo vocal. Estas influencias no solo han moldeado su técnica como cantante, sino también su habilidad para transmitir emociones profundas a través de sus interpretaciones.
Junto a estas artistas emblemáticas, Aguilera ha manifestado respeto por grupos y estilos variados, abarcando desde el rock hasta el pop actual. Esta variedad de pasiones musicales se plasma en su colección de música, donde navega con facilidad entre emotivas baladas, vigorosos himnos pop y canciones que combinan diferentes géneros.
Vivencias individuales y desarrollo
La vida personal de Christina ha sido una fuente constante de inspiración para su música. Sus experiencias de vida, incluidos momentos de adversidad y superación, han servido de base para muchas de sus composiciones. Canciones como «Fighter» y «Beautiful» no solo han logrado un éxito comercial, sino que también han resonado con muchos oyentes que encuentran en sus letras un mensaje de fortaleza y autoaceptación. Aguilera ha destacado por su capacidad para transformar situaciones difíciles en piezas musicales que ofrecen consuelo y motivación a quienes las escuchan.
Algunos de sus álbumes, como «Stripped», destacan por su honestidad y vulnerabilidad, abordando temas como la identidad y la libertad personal. Este enfoque sincero ha ocasionado que su música sea reconocida no solo por su calidad vocal sino también por su profundidad lírica.
Impacto comunitario y comunicados contundentes
Christina Aguilera no solo narra historias personales, sino que también trata cuestiones sociales en sus canciones. Ha aprovechado su plataforma para abordar asuntos como la equidad de género y los derechos de las personas LGBTQ+. Temas como «Can’t Hold Us Down» demuestran su dedicación al empoderamiento femenino y a las personas que defienden sus derechos en una sociedad que a menudo es desfavorable.
Su involucramiento en actividades caritativas y trabajos conjuntos con entidades globales refuerzan su reputación como una artista que no solo se dedica al entretenimiento, sino que también desea tener un impacto positivo en el mundo. Aguilera ha manifestado en varios contextos que su meta es motivar a su audiencia a descubrir y emplear sus propias voces.
Christina Aguilera es una intérprete cuyos proyectos artísticos son guiados por una mezcla de legado cultural, influencias musicales, vivencias personales y un decidido compromiso con temas sociales. Esta fusión de elementos la sitúa como una figura emblemática y conmovedora en la escena musical global, capaz de llegar a los corazones y suscitar reflexiones profundas mediante su obra.
Economía
Impacto económico tras la decisión de la Fed
La Reserva Federal de Estados Unidos (Fed) ha decidido mantener su tasa de interés en el rango del 4.25% al 4.5%, desafiando las reiteradas presiones del presidente Donald Trump para que se reduzcan. Esta es la tercera reunión consecutiva en la que la Fed opta por no modificar los tipos de interés, tras una serie de recortes ocurridos en el segundo semestre de 2024. Trump ha argumentado que la estabilización de la inflación y el fortalecimiento del empleo justifican una reducción, pero el presidente de la Fed, Jerome Powell, ha mantenido la postura actual, a pesar de amenazas del mandatario, quien incluso ha insinuado su despido, algo que la ley no permite.
Factores que influyen en la decisión de la Fed
La decisión de la Fed se basa en varios factores económicos. Aunque la inflación ha mostrado señales de desaceleración, aún se mantiene por encima del objetivo del 2% establecido por la institución. Además, el mercado laboral sigue siendo robusto, con un crecimiento de 177,000 empleos en abril, superando las expectativas de 138,000. Estos indicadores sugieren que la economía continúa en expansión, lo que reduce la urgencia de un recorte en las tasas de interés. Business Insider
Por otro lado, la Fed también está evaluando los posibles efectos de las políticas comerciales del presidente Trump, como los aranceles impuestos a varios países. Estos aranceles podrían generar presiones inflacionarias adicionales, lo que complicaría los esfuerzos de la institución por controlar la inflación.
La posición de Jerome Powell
Jerome Powell ha reiterado que la Fed tomará decisiones basadas en datos económicos y no cederá a presiones políticas. En una reciente conferencia de prensa, Powell destacó la importancia de un enfoque cauteloso ante las incertidumbres económicas y comerciales actuales. El presidente de la Fed enfatizó que la independencia de la institución es crucial para mantener la estabilidad económica a largo plazo.
Reacciones políticas
La resolución de la Reserva Federal ha provocado respuestas en varios ámbitos políticos. El mandatario Trump ha manifestado su disconformidad con la posición del organismo, insinuando que la ausencia de reducciones en las tasas de interés podría tener un impacto negativo en la economía. No obstante, la Reserva ha conservado su autonomía y ha indicado que seguirá analizando los datos económicos antes de realizar futuras determinaciones sobre su política monetaria.
Visión hacia el futuro
Aunque la Fed ha decidido mantener las tasas de interés en su nivel actual, los analistas sugieren que podría considerar recortes hacia finales de 2025, dependiendo de la evolución de la inflación y otros indicadores económicos. Sin embargo, la institución ha advertido que cualquier ajuste en la política monetaria será gradual y basado en una evaluación cuidadosa de las condiciones económicas.
Economía
Críticas de Trump a Powell generan tensión económica
El mandatario de los Estados Unidos, Donald Trump, ha aumentado sus reproches hacia el líder de la Reserva Federal, Jerome Powell, mostrando su insatisfacción con la política monetaria vigente y contemplando su posible reemplazo. Esta circunstancia ha provocado inquietud en los mercados financieros y cuestiona la autonomía del banco central de Estados Unidos.
Trump ha expresado su descontento debido a la decisión de la Reserva Federal de no bajar las tasas de interés, afirmando que la inflación se encuentra controlada y que hacer una rebaja en las tasas es crucial para impulsar la economía. En sus comentarios, ha llamado a Powell un «gran perdedor» y ha insinuado que su «destitución no puede llegar lo bastante pronto».
Existe la opción de remover a Powell, según lo ha confirmado Kevin Hassett, el consejero económico de la Casa Blanca, quien sostuvo que están considerando las alternativas legales para ejecutar esta acción. A pesar de ello, especialistas en derecho destacan que el líder de la Reserva Federal puede ser destituido únicamente por una causa válida, lo que dificulta el objetivo de Trump.
Los comentarios de Trump han afectado negativamente a los mercados bursátiles. El índice Dow Jones disminuyó más de 1,000 puntos, mientras que el S&P 500 y el Nasdaq mostraron bajas notables. Asimismo, el dólar estadounidense cayó a niveles mínimos históricos comparado con otras divisas, lo que refleja la inquietud de los inversores sobre la estabilidad económica y la autonomía de la Reserva Federal.
La comunidad financiera ha manifestado su inquietud ante la posibilidad de que la Reserva Federal pierda su independencia. Expertos señalan que la influencia política en las determinaciones del banco central podría debilitar la confianza en la política monetaria y tener efectos adversos en la economía de Estados Unidos.
Por su parte, Jerome Powell ha reiterado su compromiso con la independencia de la Reserva Federal y ha señalado que no tiene intención de renunciar antes de que finalice su mandato en 2026. Powell ha defendido la política de mantener las tasas de interés estables, argumentando que es necesario evaluar los efectos de las recientes políticas comerciales antes de tomar decisiones adicionales.