Los precios inmobiliarios se han mantenido mejor de lo esperado en un contexto de tipos de interés elevados. Pero eso no significa que el mercado inmobiliario sea saludable.

Cuando la Reserva Federal comenzó a aumentar las tasas de interés en 2022, la mayoría de los economistas pensaron que el mercado inmobiliario sería el primero en sufrir las consecuencias: mayores costos de endeudamiento encarecerían la compra y la construcción, lo que conduciría a una menor demanda, menos construcción y precios más bajos. .

Tenían razón… al principio. La construcción se desaceleró, pero luego se reanudó. Los precios tuvieron hipo y luego reanudaron su avance. Las tasas de interés más altas hicieron que fuera más difícil comprar viviendas, pero los estadounidenses todavía querían comprarlas.

El resultado es un mercado inmobiliario diferente y extraño al que se describe en los libros de texto de economía. Las piezas resultaron sorprendentemente duraderas. Otras partes están casi completamente incautadas. Y algunos parecen estar al borde de un precipicio, en riesgo de colapsar si las tasas se mantienen altas por mucho tiempo o la economía se debilita inesperadamente.

También es un mercado marcado por fuertes divisiones. Las personas que mantuvieron las tasas bajas antes de 2022, en la mayoría de los casos, han visto dispararse el valor de sus viviendas, pero han estado protegidas de mayores costos de endeudamiento. Por otro lado, quienes aún no eran propietarios de viviendas a menudo tenían que elegir entre alquileres inasequibles y precios de propiedades inasequibles.

Pero la situación tiene matices. En algunas zonas del país, los propietarios de viviendas enfrentan costos de seguro disparados. Los alquileres en algunas ciudades se han moderado. Los constructores están encontrando formas de hacer que las casas nuevas sean asequibles para los compradores primerizos.

Ningún indicador da una idea completa. En cambio, los economistas y expertos de la industria dicen que comprender el mercado inmobiliario requiere observar un conjunto de datos que destaquen las diferentes piezas del rompecabezas.

1. Es difícil encontrar una casa para comprar.

El rápido aumento de las tasas de interés ha reducido la demanda de vivienda, encareciendo el endeudamiento. Pero también ha llevado a una fuerte caída en la oferta: muchos propietarios conservan sus casas por más tiempo del que lo harían de otra manera, porque venderlas significaría renunciar a sus tasas de interés ultrabajas.

Este fenómeno de “fijación de tasas” ha contribuido a una grave escasez de viviendas en venta. Ese no es el único factor: la construcción de viviendas se retrasó durante años antes de la pandemia, y los baby boomers jubilados optaron por quedarse en sus hogares en lugar de mudarse a comunidades de jubilados o a condominios, como predijeron muchos expertos en vivienda.

Muchos economistas dicen que la falta de oferta ha ayudado a mantener los precios altos, particularmente en algunos mercados, aunque no están de acuerdo sobre la magnitud de ese efecto. Lo cierto es que para quien busca comprar, encontrar una casa ha sido sumamente difícil.

2. Las casas son inasequibles.

Los precios de la vivienda, que ya eran elevados, se han disparado durante la pandemia, aumentando más del 40% a nivel nacional entre finales de 2019 y mediados de 2021, según el índice de precios S&P CoreLogic Case-Shiller. Desde entonces, han aumentado más lentamente, pero no han caído como predijeron muchos economistas cuando la Reserva Federal comenzó a subir las tasas de interés.

El aumento de las tasas de interés ha hecho que estos precios estén aún más fuera del alcance de muchos compradores. Alguien que comprara una casa de 300.000 dólares con un pago inicial del 10% podría esperar pagar alrededor de 1.100 dólares al mes por una hipoteca a finales de 2021, mientras que las tasas de interés de un préstamo a tasa fija a 30 años rondaban el 3%. Hoy en día, con tasas de alrededor del 7 por ciento, esa misma casa costaría alrededor de $1,800 al mes, un aumento de alrededor del 60 por ciento en los costos mensuales. (Esto ni siquiera tiene en cuenta el aumento del costo del seguro u otros gastos).

Los economistas tienen diferentes formas de medir la asequibilidad, pero todas muestran más o menos lo mismo: comprar una casa, especialmente para quienes compran por primera vez, está más fuera de su alcance que en cualquier otro momento desde hace décadas, si es que alguna vez lo ha hecho. Un índice, de Zillow, muestra que el hogar típico que compra una casa mediana con un pago inicial del 10 por ciento podría esperar gastar más del 40 por ciento de sus ingresos en costos de vivienda, muy por encima del 30 por ciento recomendado por los expertos financieros. Y en muchas ciudades, como Denver, Austin y Nashville (sin mencionar ciudades atípicas como Nueva York y San Francisco), las cifras son mucho peores.

Quizás el acontecimiento más sorprendente en el mercado inmobiliario de los últimos dos años haya sido la resiliencia de las ventas de viviendas nuevas.

Los promotores suelen tener dificultades cuando las tasas de interés suben porque los altos costos de endeudamiento ahuyentan a los compradores y encarecen la construcción.

Pero esta vez, con tan pocas casas existentes disponibles para la venta, muchos compradores han recurrido a construcciones nuevas. Al mismo tiempo, muchos grandes constructores pudieron pedir prestado cuando las tasas de interés eran bajas y pudieron utilizar esta potencia financiera para «bajar» las tasas de interés para los clientes, haciendo que sus casas fueran más asequibles sin tener que bajar los precios.

Como resultado, las ventas de viviendas nuevas se han mantenido relativamente estables, incluso cuando las ventas de viviendas usadas han caído. Los promotores han tratado especialmente de atender a los compradores primerizos mediante la construcción de viviendas más pequeñas, un segmento del mercado que prácticamente han ignorado durante años.

Sin embargo, no sabemos cuánto tiempo continuará esta tendencia. Muchos constructores desaceleraron su actividad cuando las tarifas subieron por primera vez, dejando menos viviendas nuevas esperando para llegar al mercado en los años venideros. Y si las tarifas siguen altas, podría resultar más difícil para los constructores ofrecer los incentivos financieros que han utilizado para atraer compradores primerizos. En mayo, los promotores privados comenzaron la construcción de viviendas nuevas al ritmo más lento en casi cuatro años, anunció el jueves el Departamento de Comercio.

4. Los alquileres también son inasequibles.

Los alquileres se han disparado en gran parte del país durante la pandemia, a medida que los estadounidenses huyeron de las ciudades en busca de espacio. Luego continuaron aumentando, a medida que un mercado laboral fuerte aumentó la demanda.

El aumento de los alquileres ha contribuido a impulsar un auge en la construcción de apartamentos, lo que ha traído una afluencia de oferta al mercado, particularmente en ciudades del sur como Austin y Atlanta. Esto ha provocado que los alquileres aumenten más lentamente o incluso caigan en algunas zonas.

Pero esta moderación tardó en llegar al mercado. Muchos inquilinos están pagando alquileres negociados más temprano en el ciclo inmobiliario, y las nuevas construcciones se han centrado en el mercado de lujo, lo que no ayuda mucho a los inquilinos de ingresos medios o bajos, al menos en el corto plazo.

Todo esto ha producido una crisis de asequibilidad del alquiler que sigue empeorando. Una proporción récord de inquilinos gasta más del 30 por ciento de sus ingresos en vivienda, según descubrió recientemente el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard, y más de 12 millones de hogares gastan más de la mitad de sus ingresos en alquiler. La asequibilidad ya no es sólo un problema para los pobres: el informe de Harvard encontró que el alquiler se está convirtiendo en una carga incluso para muchos hogares que ganan más de 75.000 dólares al año.

5. Es posible que se esté produciendo un cambio.

Durante gran parte de los últimos dos años, el mercado inmobiliario –particularmente el de viviendas usadas– ha permanecido estancado. Los compradores no pueden darse el lujo de comprar una casa a menos que los precios o las tasas de interés bajen. Los propietarios de viviendas sienten poca presión para vender y no están ansiosos por convertirse en compradores.

¿Qué podría romper el impasse? Una posibilidad sería una caída de las tasas de interés, lo que podría traer de vuelta al mercado una avalancha de compradores y vendedores. Pero como la inflación se muestra persistente, los recortes de tasas no parecen inminentes.

Otra posibilidad es un regreso más gradual a la normalidad, a medida que los propietarios decidan que ya no pueden posponer mudanzas largamente demoradas y estén más dispuestos a llegar a un acuerdo, y los compradores se resignen a tasas más altas.

Es posible que comiencen a aparecer algunos signos. Cada vez más propietarios ponen sus casas a la venta y muchos reducen los precios para atraer compradores. Los constructores están terminando más casas nuevas sin que se encuentre un comprador. Los agentes inmobiliarios comparten historias de jornadas de puertas abiertas vacías y de casas que permanecen en el mercado más tiempo de lo esperado.

Casi nadie espera que los precios se desplomen. Los millennials están en el centro de los años de compra de viviendas, lo que significa que la demanda de viviendas debería ser fuerte, y años de subconstrucción significan que el país todavía tiene muy pocas unidades de vivienda según la mayoría de las medidas. Y dado que la mayoría de los propietarios tienen un amplio capital y los estándares crediticios son estrictos, es poco probable que haya una ola de ventas forzadas como la que hubo cuando estalló la burbuja inmobiliaria hace casi dos décadas.

Pero también significa que la crisis de asequibilidad probablemente no desaparecerá pronto. Tasas de interés más bajas ayudarían, pero se necesitarán más para que la propiedad de vivienda parezca factible para muchos jóvenes estadounidenses.