Economía
El extraño mercado inmobiliario, en 5 gráficos
Los precios inmobiliarios se han mantenido mejor de lo esperado en un contexto de tipos de interés elevados. Pero eso no significa que el mercado inmobiliario sea saludable.
Cuando la Reserva Federal comenzó a aumentar las tasas de interés en 2022, la mayoría de los economistas pensaron que el mercado inmobiliario sería el primero en sufrir las consecuencias: mayores costos de endeudamiento encarecerían la compra y la construcción, lo que conduciría a una menor demanda, menos construcción y precios más bajos. .
Tenían razón… al principio. La construcción se desaceleró, pero luego se reanudó. Los precios tuvieron hipo y luego reanudaron su avance. Las tasas de interés más altas hicieron que fuera más difícil comprar viviendas, pero los estadounidenses todavía querían comprarlas.
El resultado es un mercado inmobiliario diferente y extraño al que se describe en los libros de texto de economía. Las piezas resultaron sorprendentemente duraderas. Otras partes están casi completamente incautadas. Y algunos parecen estar al borde de un precipicio, en riesgo de colapsar si las tasas se mantienen altas por mucho tiempo o la economía se debilita inesperadamente.
También es un mercado marcado por fuertes divisiones. Las personas que mantuvieron las tasas bajas antes de 2022, en la mayoría de los casos, han visto dispararse el valor de sus viviendas, pero han estado protegidas de mayores costos de endeudamiento. Por otro lado, quienes aún no eran propietarios de viviendas a menudo tenían que elegir entre alquileres inasequibles y precios de propiedades inasequibles.
Pero la situación tiene matices. En algunas zonas del país, los propietarios de viviendas enfrentan costos de seguro disparados. Los alquileres en algunas ciudades se han moderado. Los constructores están encontrando formas de hacer que las casas nuevas sean asequibles para los compradores primerizos.
Ningún indicador da una idea completa. En cambio, los economistas y expertos de la industria dicen que comprender el mercado inmobiliario requiere observar un conjunto de datos que destaquen las diferentes piezas del rompecabezas.
1. Es difícil encontrar una casa para comprar.
El rápido aumento de las tasas de interés ha reducido la demanda de vivienda, encareciendo el endeudamiento. Pero también ha llevado a una fuerte caída en la oferta: muchos propietarios conservan sus casas por más tiempo del que lo harían de otra manera, porque venderlas significaría renunciar a sus tasas de interés ultrabajas.
Este fenómeno de “fijación de tasas” ha contribuido a una grave escasez de viviendas en venta. Ese no es el único factor: la construcción de viviendas se retrasó durante años antes de la pandemia, y los baby boomers jubilados optaron por quedarse en sus hogares en lugar de mudarse a comunidades de jubilados o a condominios, como predijeron muchos expertos en vivienda.
Muchos economistas dicen que la falta de oferta ha ayudado a mantener los precios altos, particularmente en algunos mercados, aunque no están de acuerdo sobre la magnitud de ese efecto. Lo cierto es que para quien busca comprar, encontrar una casa ha sido sumamente difícil.
2. Las casas son inasequibles.
Los precios de la vivienda, que ya eran elevados, se han disparado durante la pandemia, aumentando más del 40% a nivel nacional entre finales de 2019 y mediados de 2021, según el índice de precios S&P CoreLogic Case-Shiller. Desde entonces, han aumentado más lentamente, pero no han caído como predijeron muchos economistas cuando la Reserva Federal comenzó a subir las tasas de interés.
El aumento de las tasas de interés ha hecho que estos precios estén aún más fuera del alcance de muchos compradores. Alguien que comprara una casa de 300.000 dólares con un pago inicial del 10% podría esperar pagar alrededor de 1.100 dólares al mes por una hipoteca a finales de 2021, mientras que las tasas de interés de un préstamo a tasa fija a 30 años rondaban el 3%. Hoy en día, con tasas de alrededor del 7 por ciento, esa misma casa costaría alrededor de $1,800 al mes, un aumento de alrededor del 60 por ciento en los costos mensuales. (Esto ni siquiera tiene en cuenta el aumento del costo del seguro u otros gastos).
Los economistas tienen diferentes formas de medir la asequibilidad, pero todas muestran más o menos lo mismo: comprar una casa, especialmente para quienes compran por primera vez, está más fuera de su alcance que en cualquier otro momento desde hace décadas, si es que alguna vez lo ha hecho. Un índice, de Zillow, muestra que el hogar típico que compra una casa mediana con un pago inicial del 10 por ciento podría esperar gastar más del 40 por ciento de sus ingresos en costos de vivienda, muy por encima del 30 por ciento recomendado por los expertos financieros. Y en muchas ciudades, como Denver, Austin y Nashville (sin mencionar ciudades atípicas como Nueva York y San Francisco), las cifras son mucho peores.
3. Las casas nuevas llenan (parte de) el vacío.
Quizás el acontecimiento más sorprendente en el mercado inmobiliario de los últimos dos años haya sido la resiliencia de las ventas de viviendas nuevas.
Los promotores suelen tener dificultades cuando las tasas de interés suben porque los altos costos de endeudamiento ahuyentan a los compradores y encarecen la construcción.
Pero esta vez, con tan pocas casas existentes disponibles para la venta, muchos compradores han recurrido a construcciones nuevas. Al mismo tiempo, muchos grandes constructores pudieron pedir prestado cuando las tasas de interés eran bajas y pudieron utilizar esta potencia financiera para «bajar» las tasas de interés para los clientes, haciendo que sus casas fueran más asequibles sin tener que bajar los precios.
Como resultado, las ventas de viviendas nuevas se han mantenido relativamente estables, incluso cuando las ventas de viviendas usadas han caído. Los promotores han tratado especialmente de atender a los compradores primerizos mediante la construcción de viviendas más pequeñas, un segmento del mercado que prácticamente han ignorado durante años.
Sin embargo, no sabemos cuánto tiempo continuará esta tendencia. Muchos constructores desaceleraron su actividad cuando las tarifas subieron por primera vez, dejando menos viviendas nuevas esperando para llegar al mercado en los años venideros. Y si las tarifas siguen altas, podría resultar más difícil para los constructores ofrecer los incentivos financieros que han utilizado para atraer compradores primerizos. En mayo, los promotores privados comenzaron la construcción de viviendas nuevas al ritmo más lento en casi cuatro años, anunció el jueves el Departamento de Comercio.
4. Los alquileres también son inasequibles.
Los alquileres se han disparado en gran parte del país durante la pandemia, a medida que los estadounidenses huyeron de las ciudades en busca de espacio. Luego continuaron aumentando, a medida que un mercado laboral fuerte aumentó la demanda.
El aumento de los alquileres ha contribuido a impulsar un auge en la construcción de apartamentos, lo que ha traído una afluencia de oferta al mercado, particularmente en ciudades del sur como Austin y Atlanta. Esto ha provocado que los alquileres aumenten más lentamente o incluso caigan en algunas zonas.
Pero esta moderación tardó en llegar al mercado. Muchos inquilinos están pagando alquileres negociados más temprano en el ciclo inmobiliario, y las nuevas construcciones se han centrado en el mercado de lujo, lo que no ayuda mucho a los inquilinos de ingresos medios o bajos, al menos en el corto plazo.
Todo esto ha producido una crisis de asequibilidad del alquiler que sigue empeorando. Una proporción récord de inquilinos gasta más del 30 por ciento de sus ingresos en vivienda, según descubrió recientemente el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard, y más de 12 millones de hogares gastan más de la mitad de sus ingresos en alquiler. La asequibilidad ya no es sólo un problema para los pobres: el informe de Harvard encontró que el alquiler se está convirtiendo en una carga incluso para muchos hogares que ganan más de 75.000 dólares al año.
5. Es posible que se esté produciendo un cambio.
Durante gran parte de los últimos dos años, el mercado inmobiliario –particularmente el de viviendas usadas– ha permanecido estancado. Los compradores no pueden darse el lujo de comprar una casa a menos que los precios o las tasas de interés bajen. Los propietarios de viviendas sienten poca presión para vender y no están ansiosos por convertirse en compradores.
¿Qué podría romper el impasse? Una posibilidad sería una caída de las tasas de interés, lo que podría traer de vuelta al mercado una avalancha de compradores y vendedores. Pero como la inflación se muestra persistente, los recortes de tasas no parecen inminentes.
Otra posibilidad es un regreso más gradual a la normalidad, a medida que los propietarios decidan que ya no pueden posponer mudanzas largamente demoradas y estén más dispuestos a llegar a un acuerdo, y los compradores se resignen a tasas más altas.
Es posible que comiencen a aparecer algunos signos. Cada vez más propietarios ponen sus casas a la venta y muchos reducen los precios para atraer compradores. Los constructores están terminando más casas nuevas sin que se encuentre un comprador. Los agentes inmobiliarios comparten historias de jornadas de puertas abiertas vacías y de casas que permanecen en el mercado más tiempo de lo esperado.
Casi nadie espera que los precios se desplomen. Los millennials están en el centro de los años de compra de viviendas, lo que significa que la demanda de viviendas debería ser fuerte, y años de subconstrucción significan que el país todavía tiene muy pocas unidades de vivienda según la mayoría de las medidas. Y dado que la mayoría de los propietarios tienen un amplio capital y los estándares crediticios son estrictos, es poco probable que haya una ola de ventas forzadas como la que hubo cuando estalló la burbuja inmobiliaria hace casi dos décadas.
Pero también significa que la crisis de asequibilidad probablemente no desaparecerá pronto. Tasas de interés más bajas ayudarían, pero se necesitarán más para que la propiedad de vivienda parezca factible para muchos jóvenes estadounidenses.
Economía
Neinor Homes anuncia un nuevo dividendo de 125 millones de euros
El consejo de Neinor Homes ha anunciado su intención de votar el reparto de un dividendo de 125 millones de euros, que se realizará a lo largo de los próximos cuatro meses. Esta medida supone una rentabilidad total del 11% y llega en un contexto complicado para las SOCIMI cotizadas afectadas por el impuesto introducido recientemente por el Gobierno.
Según el organizador, este dividendo se distribuirá en dos pasos. Los primeros 62,5 millones de euros se repartirán entre los accionistas entre diciembre de 2024 y principios de 2025. Los 62,5 millones de euros restantes se abonarán en los tres primeros meses del año siguiente. En ambas fases de este reparto, los accionistas recibirán un total de 1,67 euros brutos por acción.
Este dividendo se enmarca en el plan estratégico presentado el año pasado, en el que la compañía se comprometía a repartir un total de 600 millones de euros en dividendos hasta 2027. De ellos, 450 millones de euros se repartirán en tres años, a partir del anuncio en 2023. Este año, Neinor Homes ya ha repartido dividendos de 37,7 millones y 39,7 millones de euros. Además, la compañía repartió un dividendo de 75 millones de euros en 2024, lo que indica una tendencia al aumento de la remuneración de sus accionistas. Con los beneficios obtenidos este año, el dividendo total alcanzará los 200 millones de euros. Esto supone que la compañía ha repartido el 46% de su compromiso de 600 millones en sólo dos años.
Neinor Homes sigue consolidándose como la compañía con mayor rentabilidad por dividendo de la Bolsa española. “El paquete total asciende a 600 millones, lo que supone una importante inyección de caja en los tres primeros años, con 450 millones destinados a los accionistas”. Actualmente Neinor es la cotizada española con el plan retributivo más atractivo. “Es un buen momento para invertir y formar parte de esta empresa, especialmente si buscas rentabilidad por dividendo, aunque es posible que las ganancias por acción caigan entre un 15 y un 20% dependiendo del valor de las acciones”. ”, comentó Borja García. -Egotxeaga, director general de Neinor Homes, en una entrevista con elEconomista.es.
A pesar de los desafíos actuales del mercado, se espera que esta distribución de dividendos no solo fortalezca la confianza de los inversores sino que también aumente el interés en la empresa. Con una estrategia clara y una apuesta firme por retribuir a sus accionistas, Neinor Homes se posiciona como un actor clave en el sector inmobiliario español, atrayendo inversores tanto nuevos como existentes.
Se seguirá de cerca el impacto de esta decisión en el mercado, ya que puede afectar al precio de las acciones de la empresa. A medida que se acerca la fecha del dividendo, es probable que los inversores evalúen sus participaciones en la empresa considerando tanto los dividendos como las perspectivas de crecimiento a largo plazo.
Con una sólida base financiera y un plan estratégico bien definido, Neinor Homes pretende no sólo mantener su posición en el mercado sino también ampliar su presencia y relevancia en el sector inmobiliario. La compañía ha demostrado ser proactiva en la gestión de sus recursos y receptiva a las necesidades de sus accionistas, lo que ha contribuido a su reputación como una de las empresas más fiables del mercado español.
En resumen, la aprobación de Neinor Homes del dividendo de 125 millones de euros supone un paso importante en su estrategia de retribución al accionista y en su apuesta por el crecimiento sostenible. El objetivo de esta medida no es sólo satisfacer a los inversores existentes, sino también atraer nuevos interesados. un mercado que enfrenta desafíos, pero que también ofrece importantes oportunidades para el futuro. La combinación de un rendimiento atractivo y una sólida gestión financiera puede posicionar a Neinor Homes como una inversión valiosa en el panorama inmobiliario español.
Economía
Pepe Álvarez insta al PP a respaldar la reforma de pensiones con medidas de jubilación parcial y flexibilidad laboral
La reforma de las pensiones ha dado un nuevo paso adelante con la inclusión de medidas encaminadas a adaptar el sistema a las necesidades actuales de trabajadores y empresas. Pepe Álvarez, secretario general de UGT, ha pedido al Partido Popular (PP) que apoye esta iniciativa en el Congreso, destacando la importancia de asegurar un amplio apoyo político a una reforma que incluye herramientas importantes como la jubilación a tiempo parcial flexible, la compatibilidad salarial y pensión incluida. y ampliar el acuerdo de ayuda a sectores fuera del manufacturero. En sus declaraciones, Álvarez destacó la necesidad de compromiso político para avanzar en el plan: “Pido al PP que acuerde y apoye este proyecto que es crucial para el futuro del sistema de pensiones”.
Aunque aún no ha sido confirmada la posición oficial del PP sobre la reforma, fuentes cercanas al partido han señalado que el contenido del acuerdo alcanzado en el diálogo social es coherente con algunas de las propuestas que ha defendido en el pasado. Sin embargo, las mismas fuentes evitaron revelar si su partido votará a favor o se abstendrá en el debate parlamentario. Por su parte, el PSOE, que necesita una mayoría simple en el Congreso para avanzar en la reforma, sigue esperando a los movimientos del PP mientras intenta consolidar los apoyos necesarios para garantizar su aprobación.
Prórroga del contrato de relevo y jubilación parcial
Uno de los puntos clave del acuerdo es la ampliación del acuerdo de ayuda, una herramienta que ha sido crucial en la industria manufacturera y ahora se está considerando su expansión a otros sectores productivos. Esta modalidad permite a los trabajadores con amplia experiencia profesional beneficiarse de una jubilación parcial siendo sustituidos por trabajadores más jóvenes con contrato indefinido. Según el nuevo acuerdo, este sistema será monitoreado inicialmente durante cuatro años para evaluar su implementación en las nuevas áreas.
La reforma conlleva también cambios significativos en las condiciones de acceso a la jubilación parcial. Se amplía de dos a tres años el plazo en el que los empleados pueden beneficiarse de esta modalidad a partir de los 62 años, siempre que cuenten con al menos 33 años de aportes y seis años de servicio en la empresa. En cuanto a la reducción de jornada, todavía existe la posibilidad de reducirlas hasta un 75% en los últimos años laborales. Además, se ha introducido una nueva opción que permite una reducción inicial de entre el 20% y el 33% en el primer año, dando a los trabajadores más flexibilidad a la hora de planificar su transición a la jubilación.
Otro cambio relevante es la exigencia de diputados en el contrato de asistencia. Estos deberán ser contratados con un contrato indefinido a tiempo completo, lo que fortalece el compromiso con la estabilidad laboral. Asimismo, las empresas que quieran acogerse a esta modalidad deberán garantizar que al menos el 75% de sus empleados sean contratados por tiempo indefinido, con lo que se pretende incentivar una mayor formalización del empleo.
Aumento gradual del precio empresarial.
El acuerdo también prevé un aumento gradual de la contribución operativa en relación con la jubilación parcial. Este aumento será gradual: 40% en 2025, 50% en 2026, 60% en 2027, 70% en 2028 y 80% en 2029. Estas medidas tienen como objetivo asegurar y equilibrar la sostenibilidad del sistema de pensiones en el largo plazo. necesidades de los trabajadores con las capacidades de las empresas.
Proceso legislativo y posibles escenarios
El gobierno enfrenta ahora el desafío de garantizar que la reforma no quede estancada en el proceso legislativo. Medidas similares han requerido prórrogas anuales en el pasado, incluido el año pasado, cuando la actual ley de jubilación parcial se prorrogó extraordinariamente. Sin embargo, esta práctica corre el riesgo de dejar en un limbo legal a miles de trabajadores y empresas que dependen de estas herramientas.
Ante esta situación, el ejecutivo maneja dos caminos posibles. Por un lado, podría decidir prorrogar nuevamente la legislación actual mientras finaliza el proceso parlamentario de reforma. Por otro lado, se plantea la posibilidad de adoptar un real decreto de emergencia que permita la aplicación inmediata de las medidas más prioritarias, evitando así interrupciones en su aplicación.
El proceso parlamentario, que incluye la presentación de la reforma en el Congreso, su debate en comisión y en el pleno, y su posterior aprobación por el Senado, podría tardar varios meses. Una vez superadas estas etapas, el reglamento final deberá ser aprobado por el Consejo de Ministros para sustituir oficialmente al reglamento actual.
Un paso importante para empleados y empresas
La reforma propuesta tiene como objetivo equilibrar los intereses de empleados y empleadores y adaptar el sistema de pensiones a las realidades actuales del mercado laboral. La ampliación del contrato de relevo y la flexibilización de la jubilación parcial son medidas que no sólo benefician a los trabajadores de más edad y les permiten pasar gradualmente a la jubilación, sino que también abren oportunidades para la integración de los jóvenes en el mercado laboral y promueven así el relevo generacional.
Las empresas, por su parte, valoran estas herramientas, especialmente en industrias con una alta necesidad de trabajadores cualificados, para asegurar la transferencia de conocimientos y experiencias entre generaciones. Sin embargo, algunos empleadores han expresado su preocupación por el aumento de las contribuciones, argumentando que podría imponer una carga adicional en un entorno económico ya difícil.
El papel del diálogo social
La reforma fue el resultado de un proceso integral de diálogo social entre el gobierno, los sindicatos y las asociaciones empresariales. Este consenso refleja la importancia de construir acuerdos integrales para abordar desafíos estructurales como el envejecimiento de la población y la sostenibilidad de los sistemas de pensiones. Sin embargo, el apoyo del PP en el Congreso será crucial para que la reforma se haga realidad, sobre todo teniendo en cuenta la necesidad de una mayoría simple para su aprobación.
En este contexto, Pepe Álvarez destacó la importancia de superar las divisiones políticas y centrarse en el interés general. Según el dirigente sindical, esta reforma no sólo satisface las necesidades actuales, sino que también sienta las bases para un sistema de pensiones más justo y sostenible en el largo plazo.
Una reforma con efectos a largo plazo
La reforma de las pensiones representa un esfuerzo significativo por parte del gobierno y los actores sociales para modernizar un sistema que enfrenta desafíos cada vez mayores debido al envejecimiento de la población y los cambios en el mercado laboral. La combinación de medidas como la ampliación del contrato de relevo, una mayor flexibilidad en las jubilaciones parciales y el aumento gradual de las cotizaciones pretende garantizar un equilibrio entre la sostenibilidad financiera del sistema y la protección de los derechos de los trabajadores.
Sin embargo, su éxito dependerá en gran medida de la capacidad del gobierno para superar las dificultades políticas y legislativas restantes. Dado que el apoyo del PP aún es incierto, el resultado de esta reforma será un indicador importante de la capacidad de las instituciones para alcanzar consensos sobre cuestiones fundamentales para el futuro del país.
Economía
Felipe VI destaca el papel estratégico de la inteligencia artificial en las empresas españolas
Durante su intervención en el Congreso Anual de Directivas (CEDE), destacó Felipe VI. la creciente importancia de la inteligencia artificial (IA) para el desarrollo empresarial en España. El monarca destacó que, según datos recientes, el año pasado el 9% de las empresas españolas adoptaron soluciones basadas en IA, un porcentaje ligeramente superior a la media de la Unión Europea, que es del 8%. Si bien reconoció que aún queda mucho por hacer para mejorar la competitividad en este ámbito, se mostró positivo sobre los avances logrados hasta el momento.
En su discurso, el Rey pidió que se considere cuidadosamente la incorporación de la IA en las estrategias comerciales. “Es importante entender cómo utilizar la inteligencia artificial como herramienta estratégica, pero también cómo gestionar los cambios que esta tecnología trae a las organizaciones y promover su uso responsable”, enfatizó. Este enfoque no sólo permitirá a las empresas adaptarse a un entorno en constante cambio, sino también aprovechar las oportunidades que ofrece la IA para aumentar su resiliencia y competitividad.
Felipe VI animó a los ejecutivos presentes a impulsar este cambio y enfatizó la necesidad de integrar la IA como un componente clave en la planificación estratégica del negocio. “En un entorno cada vez más dinámico e impredecible, la inteligencia artificial no debe ser sólo una herramienta técnica, sino también un pilar que impulse la innovación y el aprendizaje continuo dentro de las organizaciones”, explicó. Según el monarca, esta mentalidad de renovación constante es fundamental para afrontar los retos del futuro.
En su discurso, el Rey también destacó el posicionamiento de España como destino atractivo para la inversión en proyectos relacionados con la tecnología y la innovación. En este sentido, destacó que España es uno de los principales países receptores en el mundo de nuevas iniciativas de inversión, especialmente en sectores clave. Es el tercer país que recibe proyectos relacionados con la investigación y el desarrollo (I+D), el sexto en iniciativas relacionadas con la inteligencia artificial y el sector de las tecnologías de la información y las comunicaciones (TIC), el séptimo en proyectos de robótica y el décimo en automatización. Estas cifras reflejan el compromiso de instituciones y empresas con el progreso tecnológico y la digitalización.
Felipe VI También reconoció el impacto positivo de las políticas europeas en el desarrollo de la IA en España. En particular, destacó la creación de la Oficina Europea de IA y la implementación del Reglamento Europeo sobre Inteligencia Artificial, iniciativas que comenzaron a consolidarse con fuerza el año pasado. Según el monarca, estas medidas fueron fundamentales para crear un marco regulatorio que promueva la innovación tecnológica garantizando al mismo tiempo el uso ético y responsable de la IA.
El Rey concluyó su intervención animando a la CEDE y al sector empresarial español a mantener el impulso en este ámbito, a participar activamente en los debates sobre inteligencia artificial y a aprovechar las oportunidades que ofrece esta tecnología para transformar las empresas y su posición para fortalecer la mercado mundial. .